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物企“二八效應”漸顯 差異化競爭升級

2022-04-02 16:30 來源:中國經營報

  3月29日,碧桂園服務舉行2021年度業績發布會。碧桂園服務執行董事、總裁李長江在會上表示,碧桂園服務大規模的收購時間已經結束了,但“并不意味著不收并購”。

  在過去的2021年,不只有碧桂園服務,大量的收并購案出現在物業行業。在近期陸續披露的上市物業企業的上一年度財報中,可以看到諸多收并購的影子。“收并購熱潮”在2022年能否延續也引起了各方關注。

  有業內專家向《中國經營報》記者表示,2021年物業企業頭部效應愈發凸顯,大部分頭部物業企業通過完成上市、逐步建立或夯實全業態服務能力和對外投拓能力以及收并購,來支撐高在管面積基數下的快速增長。其中收并購對擴大規模方面立竿見影,可以迅速促進經營業績及盈利能力的提升,近幾年熱度不減。

  同時,伴隨著房地產開發行業逐漸步入下行通道,且政策層面對開發企業的杠桿監管趨嚴,行業流動性仍舊偏緊,疊加物業企業頭部和中尾部公司估值分化加劇,收并購市場供給方面增量依舊不減,這將會支撐頭部物業企業進一步加速整合。

  行業集中度驟升

  今年1月5日,華潤萬象生活宣布以不高于10.6億元收購禹洲物業;1月12日,永升物業收購鄭州智萍企業管理100%股權;3月3日,興業源物業發布公告,擬通過控股子公司洛陽興業源,收購洛陽香龍灣物業。

  從2021年年初開始,物業企業中的收并購速度不斷加快。“2021年,物管行業并購整合動作頻繁,物企市場拓展力度不斷加強。”2021年,遠洋服務完成了對甌睿物業、未來和諧與大連正源的收購。

  遠洋服務方面在接受記者采訪時表示,收并購有助于公司提升區域密度、填補區域空白、進一步完善全國化布局。例如大連正源與公司的地域協同性較高,能夠有效地提升區域密度。“同時,通過收并購行業內某一細分服務領域有良好的市場口碑的企業,可以豐富公司的服務產品線,提升公司的服務能力。例如甌睿物業是醫療服務領域的專業公司,通過收購甌睿物業,公司在醫療業態方面有了持續發力的能力。”遠洋服務方面舉例介紹。

  頭部物企龍湖智創生活在今年1月7日發布了招股書,其中提到了多種因素影響下的行業集中度:“全業態物業管理及商業運營服務市場的服務提供商正在努力發展聯盟及進行整合以實現規模經濟,預計未來將令中國全業態物業管理及商業運營服務市場的集中度不斷提高。”同時表示公司會通過積極的外拓與并購,擴大管理的項目及覆蓋的客戶群體。“我們完善的投資管理系統也可協助我們快速審慎地進行外拓和收購決策。”

  中指研究院發布的《2021年物業管理行業收并購深度研究報告》顯示,據不完全統計,截至2021年11月1日,當年物業管理行業發生并購交易63宗,涉及并購方33家物業企業;交易金額約315億元,相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

  為何如此多的物企默契地參與了收并購?嘉和家業物業服務研究院研究總監李艷杰分析稱,2021年物業行業收并購的主要推動因素有兩個:這是地產端回籠資金的需求;這也是物業端整合的大勢所趨,是對規模的追求及對投資者高業績承諾的兌現。她指出,收并購是物業企業短期增長的主要手段,也快速地推動了行業集中度的提升,頭部企業的話語權在快速地確立,將推動行業服務標準的完善,物業行業的話語權也將逐步確立。

  根據中指數據CREIS·物業版截至目前能獲取的最新數據,2021年物業行業規模將超270億平方米,行業總收入將突破6750億元,行業空間依然巨大。上市物業服務企業也積極發展,以2021年中報數據來看,各家企業規模與業績不斷提升,高增長的發展邏輯不變。并且行業集中度進一步提升,“二八效應”顯現,也是行業加速發展的一種反映。

  中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出,收并購是物業企業規?焖僭鲩L的重要手段之一,隨著收并購數量繼續增加,頭部物業企業進一步加速整合,物業百強企業不同層級企業管理面積分化明顯,規模較大企業規模效應和發展優勢更加凸顯,規模較小企業發展相對平穩,產生更加差異化的發展路徑。

  “百強企業通過并購科技、教育、電梯、保險等業務領域的專業公司,也可以不斷提升綜合服務水平,延伸產業鏈條,創造新業務增長點。”牛曉娟表示。

  擴張熱度之外

  對于收并購,也有相當數量的上市企業表現出了足夠的謹慎。3月21日,新希望服務公布2021年業績,作為上市第一年的新希望服務,并沒有急于在2021年進行項目收并購。

  新希望服務執行董事兼首席執行官陳靜在當天的媒體發布會上也對此作了解釋,她表示,公司秉承理性和審慎的態度對待收并購,第三方市場外拓一直是新希望服務規模發展方面最為重要的方式方法,而收并購僅作為一個補充手段。

  頭部物企保利物業在2021年也未進行收并購:“本集團于截至2021年12月31日止年度概無任何重大投資、重大收購及出售。”另一方面,當年該公司“與四家優質地方國資平臺成立合資公司,鎖定區域優質戰略資源,推動整體規模再上新臺階”。

  李艷杰認為,進入2022年以后,物企的收并購熱度有所下降,大規模的收購案例并不多,在她看來,部分出險地產項目的風險已經在早期先后釋放,而物業板塊有實力進行收購的企業在收購的過程中更注重業務協同與融合問題,而不單是為了規模去收購,且在買賣雙方博弈的過程中市場的邏輯也發生了一些變化。

  “投前,收購推進的完成率會受到地產、買方等多方面不確定因素的影響,尤其是在地產交付不確定性增大的情況下,對于物業板塊的未來業績預估也存在一定的難度,這對投前盡調產生很大的影響;收購之后如何實現業務協同,不同管理體系如何進行融合也是當前物企面臨的重要經營風險。”對于收并購過程中可能遇到的阻礙,李艷杰提醒。

  牛曉娟也指出,收并購短時間會給企業帶來大量的項目資源,但收并購企業與標的企業雙方在企業文化、管理人員和管理隊伍素質與能力等許多方面存在差異,可能會出現管理手段不一致、不協調,影響整體管理水平從而阻礙企業高質量發展。

  差異化競爭戰場

  “針對創新業務,我們將繼續挖掘具備潛力的增值服務,如社區養老、旅游、餐飲、未來教育等細分業務。我們將繼續加大社區養老等相關投入,持續改進居家養老輕資產平臺運營模式,輸出服務品質和服務標準。”遠洋服務的業績報告中描述了其對創新業務的計劃。

  傳統業務顯然已經無法滿足物企的業績增長需求,差異化競爭逐漸成為越來越多物企的“殺手锏”。在新希望服務2021年的營業收入中,“生活服務”收入達到2.54億元,同比增加116.2%,是新希望服務四個主營業務中唯一達到收入翻倍的業務。而其傳統業務“物業管理服務”收入同比增長比例為67.2%,遜于“生活服務”的增速。

  據介紹,新希望服務的“生活服務”提供社區生活服務、社區資產管理服務、在線及線下零售服務及餐飲服務。2021年該公司的社區生活服務板塊在2020年基礎上進行業務品類升級,從客需出發開拓家電清洗、甲醛治理、開荒保潔、石材養護等多項定制化增值服務,覆蓋全國大多數在管物業項目,并較2020年同期實現較高的增長。

  新希望服務介紹,來自生活服務的收入增加,是該公司總收入實現57.2%增長的主要原因之一。生活服務也成為助力其在市場中實現差異化競爭的重要業務。

  李艷杰指出,發展特色服務對物業企業來說是搶占差異化競爭賽道,實現彎道超車的重要舉措,能夠助力企業在同質化較高的物業行業中脫穎而出。這對于突破規模瓶頸、業態限制等具有深遠的意義。

  發展特色業務可以拓展企業服務形式。在牛曉娟看來,特色業務更加貼合業主需求,能夠提高業主滿意度,拓展收入渠道。同時,特色業務也可以幫助建立業務、管理和技術門檻。隨著物業管理行業競爭的不斷加強,不斷挖掘和滿足業主需求,提供精細化和特色化服務,利用各種技術提高管理團隊的管理經驗和水平,也逐漸成為企業核心競爭力的重要因素。

  “優勢項目向來是物業企業競相角逐的目標,但單純地追求規模擴張已不能滿足企業發展和業主需求。‘攻下城’之后如何‘守好城’,為優勢項目提供持續的高滿意度的服務,進一步成為物業企業體現服務價值、提高品牌影響力的著眼點,是企業需要考慮的問題。”牛曉娟總結稱。

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